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一季度300城住宅用地楼面均价同比涨23.5% 各线城市全面分化

2024.03.28

来源:每日经济新闻 298

一二线城市纷纷拿出压箱底的好地,放开限价一路狂飙。

2024年一季度(截至3月26日,下同),据中指研究院,全国300城住宅用地成交3511万平方米,同比下降10.6%;但土地出让金达到2180亿元,同比增长了10.4%。值得注意的是,300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%,溢价率提升至5.6%。

进入2024年,多城市土拍规则整体延续宽松态势,部分城市继续放松土拍条件。上海在今年第二轮土地公告中,优化了此前执行18年的“70/90”政策,中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%;深圳也于近期取消了“70/90”政策。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出:“今年以来,一线城市土拍节奏相比去年加快。截至3月26日,一线城市住宅用地成交规划建面同比增长约88%,出让金同比增长接近2倍。核心城市住宅用地放量一定程度有利于提振企业拿地积极性,也有利于带动土地市场预期修复。”

住宅用地楼面均价同比涨23.5%

今年以来,全国300城住宅用地供求两端延续低温态势,但同比降幅均收窄。从供应和成交整体情况来看,在供应大幅下降的情况下,成交规模降幅收窄,并且远低于供应缩减的幅度。

据中指研究院初步统计,2024年一季度,全国300城住宅用地推出4030万平方米,同比下降30.6%;住宅用地成交3511万平方米,同比下降10.6%,降幅较去年全年收窄10.2个百分点。其中,一线城市同比增长87.8%,二线城市下降13.1%,三四线下降14.9%。

从成交金额来看,300城土地出让金2180亿元,同比增长10.4%,而不同能级城市之间的分化更为明显:一线城市同比增长198.7%,二线和三四线城市分别下跌18.2%和8.9%。

住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%,溢价率提升至5.6%。今年以来,一二线城市多宗土地拍卖,尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快,带动300城出让金及楼面均价结构性上升。

各线城市全面分化

各线城市土地市场无论在宅地推出规模、成交规模、土地出让金总额,还是溢价率、流拍率等方面,均出现了分化。

2024年一季度,一线城市推出面积同比降幅超五成,而成交面积、土地出让金、成交楼面价出现不同程度增长,中指研究院分析其原因时指出,一是2023年上海、广州第一批次住宅用地多在一季度挂牌、4月份拍卖,而今年一线城市不少地块已在3月底前完成拍卖,特别是北京,出让规模增至152万平方米,成交面积同比增幅超100%。

另一方面,今年一线城市成交地块多位于核心区,成交楼面价整体较高,与去年同期相比差异较大。北京2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中,有9宗位于中心城区,占比约四成;广州第一轮拟供应商品住宅用地清单中,中心四区地块数量占比超四成。

但二线、三四线城市不甚理想,推出、成交面积同比均下降,推出面积降幅均近三成,叠加房企投资信心偏弱,成交面积降幅均超一成。最终反映到成交楼面均价,呈现了结构性变动,二线城市同比下降5.9%,三四线城市同比上涨6.9%。

重点22城中也产生了分化,北京、上海、杭州土拍情况较稳定,推出宗数占22城的比重约31%,而沈阳、郑州、武汉推出宗数均在3宗以下。多重因素影响下,房企投资区域也发生了分化,进一步向核心城市聚焦,市场集中度进一步上升。

根据中指数据,2019-2023年的四年间,住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重普遍逐年提升。2024年一季度在一线城市土拍节奏加快带动下,TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至六成。22城累计拿地金额中,央国企占比63%,其中北京、广州、上海央国企拿地金额占比均达八成以上。

对于今年土拍市场趋势,陈文静认为:“当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下,企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块,伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望继续修复,土拍分化现象或进一步加剧。”